定期借家とは何か？賃貸契約の違いや特徴についても解説

賃貸物件を探していると、「定期借家契約」という言葉を目にし、不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この契約は、一般的な賃貸契約とは異なり、契約期間の満了を前提とした独自のルールが設けられています。
とくに、更新の有無や中途解約の制限など、契約後の自由度に違いがある点には注意が必要です。
この記事では、定期借家契約の基本的な内容から、中途解約や更新の可否までわかりやすくご紹介します。

定期借家とはなにか

「定期借家」は、一般的な「普通借家」とは異なる契約形態であり、契約内容や更新の有無などに違いがあります。
これらの違いを理解することで、より自分に適した物件選びが可能となるでしょう。
まずは、定期借家とはなにかにくわえて、普通借家との違いについても詳しく解説していきます。

契約終了時に自動更新されない点に注意

定期借家契約では、契約期間が満了すると自動的に契約が終了し、更新はおこなわれません。
これは、契約時に定められた期間が終了すると、借主は物件を退去する必要があることを意味します。
一方、普通借家契約では、契約期間満了時に借主が希望すれば契約が更新され、引き続き同じ物件に住み続けることが可能です。
このため、定期借家契約を結ぶ際には、契約期間とその終了時期をしっかりと確認し、計画的な住まい探しをおこなうことが大切です。
定期借家契約の特徴として、契約期間中の中途解約が原則として認められていない点が挙げられます。
ただし、床面積が200平方メートル未満の居住用建物で、転勤や療養などやむを得ない事情が生じた場合、借主からの中途解約が可能となるケースもあります。
このような特例が適用されるかどうかは、契約内容や状況によりますので、契約前に詳細を確認するようにしましょう。

普通借家との違いをしっかり理解する

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、契約の更新の有無です。
普通借家では、契約期間が終了しても借主の意思によって更新が可能です。
一方、定期借家では更新が前提とされていないため、期間終了後は必ず退去することになります。
こうした仕組みの違いを理解しないまま契約すると、想定外の退去を求められることもあるため、注意が必要です。
また、普通借家契約では借主保護の観点から、貸主が更新を拒否するためには正当な理由が求められます。
これに対し、定期借家契約では契約書に更新がない旨を明記することで、正当な理由を示さずに契約終了が可能です。
貸主にとっては運用しやすい契約形態ですが、借主側にはやや不利な側面もあるため、慎重な検討が求められます。

1年未満の短期契約でも可能な点が特徴

定期借家契約は、1年未満の短期契約も認められている点が特徴です。
普通借家契約では、契約期間を1年未満に設定した場合、法律上は期間の定めがない契約とみなされ、借主の保護が強く働きます。
しかし、定期借家契約では1か月や半年といった短期間の契約も有効であり、短期滞在を希望する方には柔軟な選択肢となります。
転勤や出張、一時的な単身赴任、家の建て替え中の仮住まいなど、居住期間が限られている場合には、定期借家が非常に便利です。
また、学生の卒業年度に合わせた一時的な住まいなどにも活用されています。
こうしたケースでは、借主・貸主ともに期間の予測がしやすいため、契約トラブルを避けやすいという利点もあります。

▼この記事も読まれています
分譲賃貸とは？メリット・デメリットや一般的な賃貸との違いも解説

定期借家契約の賃貸を中途解約できるのかどうかについて

先述したように、定期借家契約は、契約期間中の中途解約が原則として認められません。
ただし、居住用建物の床面積が200平方メートル未満で、転勤や療養などのやむを得ない事情がある場合に限り、借主から解約を申し入れられる可能性があります。
このような特例が適用されるかどうかは、契約内容や状況によりますので、事前に確認しておくことが大切です。
以上のように、定期借家契約は契約終了時期が明確な一方で、中途解約の制限があるため、契約時には将来の予定などを十分に考慮する必要があります。
そのため、急な転勤や家族構成の変化などが予想される場合は、普通借家契約とどちらが適切かを慎重に判断することが重要です。

契約終了時に自動更新されない点に注意

定期借家契約では、契約期間が満了すると自動更新はありません。
普通借家契約のように更新を前提とした仕組みではないため、満了後は退去が原則となります。
契約期間中に退去を考える際も、中途解約の制限があることを理解しておくことが重要です。
そのため、契約期間を通じて住み続ける意思がない場合には、契約前に解約条件をよく検討することが必要です。

普通借家との違いをしっかり理解する

定期借家契約と普通借家契約の大きな違いとして、貸主側が正当な理由を示さなくても契約を終了できる点が挙げられます。
また、契約期間中の賃料変更や更新拒否などの条件も、契約書で定められた範囲内で貸主の判断が尊重されるケースが多いです。
そのため、借主としては契約時に説明される重要事項や書面の特約に目を通し、疑問点を明確にしておくようにしましょう。

1年未満の短期契約でも可能な点が特徴

定期借家契約では、1年未満の短期契約も有効です。
出張や一時的な住まいを求める方にとってはメリットがある一方、短期でも中途解約が原則として難しい点は押さえておかなければなりません。
こうした契約形態を検討する際は、契約期間と解約条件を十分に把握したうえで、自身のライフプランに合った物件を選ぶことが大切です。

▼この記事も読まれています
賃貸借契約の必要書類について！印鑑証明書や住民票の役割も解説

定期借家契約を契約更新できるのかどうかについて

定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に終了する契約形態です。
そのため、貸し主は正当な理由を示さなくても更新を拒否できます。
物件の取り壊しや建て替えを予定している場合、計画的な管理が可能となる点が特徴です。
以上のように、定期借家契約は貸し主の意向が通りやすい反面、借り主には満了後の選択肢が限られる場合があるため、互いの事情をよく検討する必要があります。

貸し主側が更新を拒否することが可能

契約期間中に、借り主が家賃滞納や近隣トラブルを起こした場合などにも、貸し主は再契約を拒否する権利を持ちます。
一方で、借り主としては契約期間満了時に再契約が保証されていないことを理解し、契約内容を十分に確認する必要があります。

更新ではなく「再契約」となるケースが多い

定期借家契約では、契約期間満了後に同じ物件に住み続ける場合は「再契約」を結びます。
これは、普通借家契約のような自動更新とは異なり、新たな契約として取り扱われます。
再契約時の費用や条件は、物件や貸し主によって異なるため、事前に確認しましょう。
とくに、賃料や敷金、礼金の取り扱いは物件ごとに異なるため、契約前に具体的な金額や更新料をしっかりと把握しておくことが大切です。

再契約には貸し主の了承が必要

再契約には、貸し主の了承が不可欠です。
貸し主が再契約を拒否した場合、借り主は契約期間満了とともに退去しなければなりません。
再契約の可否は貸し主の判断に委ねられるため、借り主としては早めに相談し、条件を確認しておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
賃貸物件の契約期間が2年なのはなぜ？更新料や途中解約について解説

まとめ

定期借家契約は期間満了による確実な契約終了が特徴で、原則として更新ができない点に注意が必要です。
通常の賃貸契約と異なるため、契約前には内容を細かく確認し、誤解のないように進めることが大切です。
中途解約や再契約の可否も契約ごとに異なるため、事前に書面の条件をよく確認しておきましょう。