賃貸物件の契約期間が2年なのはなぜ？更新料や途中解約について解説

賃貸借契約を結ぶ際は、契約期間や更新時期をしっかりと確認しておくと安心です。
一般的に、賃貸借契約は2年ごとに更新が必要で、その際には更新料がかかる場合があります。
本記事では、賃貸物件の契約期間が2年に設定されることが多い理由や、契約を更新する際の手続きと更新料の必要性、途中解約の可不可について解説します。

賃貸物件の契約期間が2年のケースが多い理由とは？

賃貸物件を探していると「契約期間が2年」の条件をよく目にしますよね。
実は賃貸物件の契約形態には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、それぞれ契約期間や更新の仕組みに違いがあります。

普通借家契約とは？

「普通借家契約」は、賃貸借契約のなかでも一般的な契約形態です。
契約期間は法律上1年以上で、多くの場合は2年で設定されています。
大きな特徴は、契約期間終了時に更新が可能であることです。
また家主から契約を終了させるためには正当事由が必要であり、簡単には退去を求められません。
借主からすれば、突然解約を告げられる心配がなく、契約更新の手続きをおこなうと同じ物件に住み続けられるメリットがあります。
更新料が発生する場合もありますが、引っ越しの手間や費用を考えると、長期的に同じ場所に住みたい方にとっては安心感が大きい契約形態だといえるでしょう。

定期借家契約とは？

一方「定期借家契約」は、契約期間があらかじめ定められており、契約期間の満了とともに契約が終了する仕組みです。
契約の更新はできず、契約期間終了後は退去しなくてはなりません。
ただし双方の合意があれば、再契約を締結することが可能です。
定期借家契約は、取り壊す予定がある物件や、将来的に自己使用する可能性がある物件を一定期間だけ賃貸に出す際によく採用されています。

契約期間が2年間のケースが多い理由

では、なぜ日本の賃貸物件の契約期間は2年が一般的なのでしょうか。
主な理由として、以下の点が挙げられます。

●法律上の目安と慣習
●更新料や家賃改定のタイミング
●契約手続きの簡便化

借地借家法では普通借家契約の期間を「1年以上」としており、1年だと短く、3年以上だと長すぎるとの実務的な感覚から、2年の期間が広く定着しました。
2年単位で更新料を受け取る慣習があると、家主は収益の見通しを立てやすくなり、借主は住環境を見直すひとつの節目としてこの期間を活用できます。
毎年更新となると手続きが煩雑ですが、かといって長期過ぎると双方にリスクが伴います。
2年の期間は、家主の事情や入居者のライフスタイルを考慮したうえで、バランスが取りやすい期間なのです。

賃貸物件の契約期間を更新するときに必要な手続きや更新料

普通借家契約では、2年間の契約期間が設定されていることが一般的です。
では、契約期間が終了するとき、借主にはどのような手続きが必要なのか、更新の際に更新料が発生するかどうかについて解説します。

更新時の通知と自動更新の仕組み

普通借家契約は、契約期間が満了する際に更新手続きをおこなうと、引き続き同じ物件に住むことが可能です。
物件によっては契約書に「自動更新」の条項が含まれていることもあり、その場合は双方から解約や契約変更の申し出がなければ、更新の手続きをしなくても契約が継続されます。
それ以外のケースでは、契約期間が終了する1か月～3か月前に、家主または管理会社から更新に関する通知が届くことが一般的です。
ただし、通知のタイミングは地域や管理会社によって異なることがあります。
お住まいの賃貸物件の更新方法は賃貸借契約書に記載されているため、内容をあらかじめ確認しておきましょう。
もし更新の通知が届かないまま契約終了日が近づいている場合は、管理会社へ連絡し、更新手続きについて確認することをおすすめします。
これから賃貸物件を契約する方が将来に備えて更新方法を確認したい場合は、不動産会社の担当者にお問い合わせください。

更新料は必要？地域や物件ごとの違い

賃貸物件の契約を更新する際に、「更新料」が発生するケースは少なくありません。
更新料は契約満了後に引き続き住むための更新の対価のような位置づけで、金額の目安は家賃1か月分程度です。
とくに都心部や首都圏の物件では更新料がかかるケースが顕著ですが、物件によっては更新料自体が設定されていない場合もあります。
更新料が必要かどうかは、賃貸借契約書に明記されています。
「更新料」と明記されている場合もあれば、「更新事務手数料」「再契約料」といった名称で記載されている場合もあるため、見落とさないようにしましょう。

賃貸物件の契約期間内に途中解約することは可能？

普通借家契約をはじめとする賃貸借契約は、契約期間内に途中解約をすることができるのか気になりますよね。
途中解約をする場合は、どのような連絡や違約金、手続きが必要になるのかについて解説します。

満期前の途中解約は可能？契約内容をまずチェック

賃貸借契約では、契約期間の途中であっても、一定の予告期間を設けていれば解約が認められる場合がほとんどです。
一般的には「退去予定日の1か月前までに連絡」といった記載があることが多く、物件によっては2か月前など、より長めの予告期間が設定されている場合もあります。
まずは、賃貸借契約書の「解約に関する条項」をしっかりと確認しましょう。
途中解約が可能か、どのくらい前に連絡すればよいのか、退去月の家賃はどのように清算するのかなどが詳しく記載されています。
不明点があれば、家主や管理会社に直接お問い合わせください。

違約金は発生する？

賃貸物件の契約を途中で解約しても、ほとんどの場合は違約金はかかりません。
ただし、途中解約で違約金が発生する物件もあるため、賃貸借契約書の内容をよく確認することが大切です。
また、契約によっては、早期に解約した場合だけ違約金がかかることがあります。
一般的な賃貸借契約は一定期間の居住を前提としているため、数週間～数か月程度の短期間での住み替えは想定していないからです。
違約金が設定されていない場合でも、決められた期間内に解約予告をおこなわなかった場合は1か月分の家賃が発生するため注意しましょう。

契約満了前に途中解約をする場合の手続きの流れ

途中解約の意思が固まったら、家主や管理会社にできるだけ早く連絡しましょう。
賃貸借契約書に記載された予告期間を守ることが基本ですが、やむを得ず突然解約することになるケースもあるでしょう。
連絡が遅れれば遅れるほど請求額が増えてしまう可能性があるため、すでに遅れているからといって連絡を後回しにはせず、できる限り早く連絡することが大切です。
中途解約の連絡後は、管理会社から解約申込書が送付されるケースが一般的です。
退去日や家賃・違約金・敷金などの清算方法を確認したうえで、必要事項を記入して提出します。

家主から中途解約を申し入れられることもある

賃貸借契約では、特別な事情がない限りは家主からの解約は認められません。
しかし、賃貸物件を建て替える、賃貸経営を廃業するといった事情がある場合は、家主が希望する解約日の6か月前までに通知されます。
また契約違反を繰り返す借主に対しては、一定期間の是正期間が設けられたあと、家主から解約することが可能です。

まとめ

賃貸物件の契約期間に2年間が多い理由には、法律上の基準や慣習といった要因が関わっています。
普通借家契約では、自動更新や更新料の条項の有無によって手続きの流れが変わるため、賃貸借契約書をしっかりと読み込んでおくことが重要です。
契約期間内であっても途中解約はできますが、いつまでに連絡すべきか、違約金は発生するのか、どのような手続きを踏むのかは、賃貸物件によって異なります。