賃貸の入居審査について！支払い能力や落ちる原因も解説

賃貸物件に入居する際には、契約前に必ずおこなわれる「入居審査」に通過することが必要不可欠となります。
この審査では、家賃を滞りなく支払えるかどうかや、契約者としての信頼性などが厳しくチェックされます。
そのため、審査基準を事前に把握し、必要な準備をしておくことで、スムーズに契約を進めることができるでしょう。
この記事では、入居審査の具体的な内容や見られるポイント、審査に通りにくい方の傾向について詳しく解説いたします。

賃貸物件を借りる前におこなわれる入居審査とは

入居審査は、貸主が安心できる入居者かどうかを家賃支払い能力や人柄の観点から総合判断する手続きです。
以下では、賃貸物件を借りる前におこなわれる入居審査で見られる内容について解説していきます。

貸主が安心できるかどうかを判断

審査の核心は、家賃を滞りなく払えるかどうかにあり、家賃の基準はおおむね月収の3分の1以内です。
例として、月収24万円なら家賃8万円程度までが目安となります。
また、勤務先の安定性も重視されますが、収入が不安定でも預貯金を示したり連帯保証人を立てれば補える場合があります。
さらに、連帯保証人や家賃保証会社を活用することで、不安定な収入でも審査通過の可能性が高まるでしょう。
保証会社には複数のプランがあり、審査が厳しい代わりに本人の負担が小さいものや、料金が高めでも審査基準が緩やかなものなどがあります。
くわえて、申込時には、自分の収入状況と照らし合わせ、どのプランが適切か仲介会社に相談しておくと安心です。
なお、保証料は家賃の30〜100％程度が相場で、初年度に一括支払いするタイプと毎年更新料が発生するタイプがあるため、長期の総支払額を比べて選ぶことが大切です。

過去のトラブル履歴もチェック対象

家賃滞納や騒音などのトラブル履歴が共有データベースに残っていると、審査に不利になります。
保証会社間でも滞納情報が共有されるため、過去の問題は隠せません。
もし、以前の契約で行き違いがあった場合は、解決済みであることや和解内容を示す書類を添付するとプラス材料になります。
さらに、過去のトラブルが軽微なものであれば、当時の管理会社に協力を依頼し、良好な退去立ち合いがおこなわれた旨のコメントをもらうのも有効です。

人となりやマナーも見られる

担当者は、言動や身だしなみから、周囲と良好な関係を築ける人物かを判断します。
内見時の丁寧な受け答えや迅速な書類提出は好印象ですが、遅刻が続くと評価が下がります。
また、SNSに過激な発言が多い場合なども、近年はチェック対象になることがあるようです。
さらに、審査は人柄まで含めた総合評価であり、日頃の信用の積み重ねが鍵となります。

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賃貸物件の入居審査で支払い能力が重要

入居審査で最も重視されるのは、毎月の家賃を確実に払えるかという支払い能力です。
貸主は、収入の種類や金額、安定性をチェックしてリスクを見極めます。

安定した収入があることが前提

勤務先、雇用形態、勤続年数などから、継続的な収入があるかを確認します。
正社員や公務員は有利ですが、契約社員や自営業者は給与明細、確定申告書、納税証明書などで実績を示す必要があります。
また、預貯金が十分なら、万一の収入減への備えとして評価が上がります。
とくに、自営業者は直近2〜3年分の決算書を提出すると信頼度が高まりやすいです。
さらに、副業による追加収入が安定している場合、通帳写しや振込明細を添えることで支払い能力を補強できます。
なお、会社が転職したばかりの方は、試用期間中かどうかが重視されるので、内定通知書や雇用契約書で採用確定を示すと良いでしょう。
提出書類にくわえ、生命保険の年末控除証明書や確定拠出年金（iDeCo）の掛金明細など、将来設計に関する資料を添付すると計画性をアピールできます。

月収の3分の1以内の家賃が理想

手取り月収24万円なら、家賃8万円以内が無理のない範囲とされます。
この比率を超えると、将来の収入変動リスクを理由に否決されることがあるため、家賃設定は慎重に検討しましょう。
また、生活費やローン返済を含めた家計全体の30〜35％以内に家賃を収めると、突発的な支出にも対応しやすいといわれています。
なお、固定費の見直しをおこない、クレジットカードのリボ払いなど、高金利の負債を減らしておくと審査での印象が向上します。

職業によって審査の通りやすさが異なる

正社員や公務員は審査がスムーズですが、フリーランスや自営業者は、収入変動が大きいと判断され慎重に扱われます。
そのため、保証会社の利用や追加書類の提出で信頼性を補強し、最新の給与明細を揃えておくと安心です。
また、フリーランスの場合は、取引先との契約書や直近の入金履歴を揃えることで安定性を示せます。
さらに、職種自体の信用度も影響し、医療・教育・インフラ関連など公共性の高い職種は評価が高い傾向があります。
昨今は、副収入として投資や配当金を得ている人も多いため、証券会社の年間取引報告書を提示するのも有効です。
リモートワークが普及したことで、ITエンジニアやクリエイター系の職種は地方在住でも高収入が期待でき、過去の勤務実績やポートフォリオを示すことで審査が通りやすくなる場合があります。
なお、物件によっては、勤続年数より直近の収入推移を重視することもあるので、最新の給与明細を準備しておくと安心です。

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賃貸物件の入居審査に落ちる人の特徴

入居審査は書類だけでなく総合的な信用を測るため、思わぬ理由で否決されることがあります。
以下では、賃貸物件の入居審査に落ちる人の特徴について解説していきます。

過去に家賃滞納がある

家賃滞納歴があると、貸主は再発リスクを懸念し審査が厳しくなります。
保証会社も同じ情報を共有しており、国土交通省の調査では家賃保証会社の利用率は約80％に達しています。
そのため、滞納歴があると選べる物件が大幅に減るおそれがあるのです。
なお、延滞額が小さく短期間で解消されている場合や、すでに完済している場合は、その証明書を提出し事情を説明すると評価が改善する余地があります。
また、同様の理由で公共料金の未払いがあると信用情報に傷が付くことがあるため、早めに整理しておきましょう。

借金の有無も重要なポイント

複数の借入や延滞歴があると、返済負担から家賃支払い余力が低いと判断されます。
また、信用情報機関に登録された延滞や債務整理の情報は、保証会社が確認できるため、否決の大きな要因になります。
ただし、借入と収入のバランスが取れており、返済実績が良好であれば評価が上がる可能性もゼロではありません。
なお、住宅ローン審査で用いられる返済負担率（年間返済額÷年収）が40％を下回っているかを目安にすると、家賃支払い余力を示しやすくなります。
さらに、借入の一本化（おまとめローン）を利用して毎月の返済額を減らす方法も、家賃支払い余力を示すうえで効果的です。
毎月の返済予定表を整理し、家賃支払い後にどれだけ可処分所得が残るかを簡単な表にして提出すると、数字で余裕を示すことができるでしょう。

身なりや言動でマイナス印象を与える

前述したように、礼儀を欠く態度は、担当者に不安を与え、審査を不利にします。
たとえば、横柄な口調でのやり取りは、他の入居者とのトラブルを連想させるため注意が必要です。
身だしなみを整え、質問には簡潔かつ正確に答えるだけでも印象は大きく変わります。
担当者は、短時間で多くの申込者を対応しているため、質問には先回りして書類を用意するなど、スムーズさを意識すると好印象です。

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まとめ

賃貸物件の入居審査では、収入や職業の安定性、生活態度などを総合的に評価される仕組みとなっています。
家賃滞納や過去の借金履歴があるとマイナス評価となるため、事前に自身の信用状況を確認しておくことが大切です。
安心して審査を通過するためにも、身元の明確さや信頼性を意識した行動と準備を心がけましょう。