賃貸物件の原状回復義務とは？フローリング張り替えの費用相場も解説

賃貸物件への入居を考えるならば、原状回復について知っておくことが大切です。
原状回復義務を知らずに賃貸物件に暮らしていると、退去費用がかさむなど、トラブルに発展する可能性があります。
そこで今回は、原状回復義務とはどのようなものなのか、入居者が原状回復費用を支払うケースとともに、フローリング張り替えの費用相場を解説します。

賃貸物件における原状回復義務とは

初めて賃貸物件へ入居される場合、原状回復義務についてご存じないかもしれません。
まずは、原状回復義務とはどのようなものなのか、よくあるトラブルと解決のためのガイドラインを見てみましょう。

原状回復義務とは

原状回復義務とは、賃貸物件の退去時に、入居者に対して室内を元どおりにするよう求める責任のことです。
原状回復とは入居当時の元のとおりに戻すことを意味し、入居前と退去時を比較して、壊れたり手をくわえたりした部分があれば元に戻さなければなりません。
ただし、国土交通省のガイドラインでは、通常の範囲の経年劣化などは、原状回復義務の範囲ではないとされています。
あくまでも、入居者の故意・不注意・通常の使用を超えた劣化などが、原状回復義務の対象です。
この原状回復義務と密接な関係にあるのが、入居時に大家さんへ預けていた敷金です。
入居者の責任で原状回復のための修繕をおこなう場合、この敷金から必要な費用が使われます。
そのため、賃貸物件では、敷金の返金が少ないなど、原状回復の責任範囲をめぐるトラブルが発生しやすくなります。

賃貸物件でよくある原状回復のトラブル

国土交通省では、原状回復をめぐるトラブルが増加している状況に対して、トラブルを解決に導くためのガイドラインを公表しています。
このガイドラインによると、原状回復をめぐるトラブルにおいて主な争点となるのは、損耗が通常の使用の範囲で生じたものか、通常の使用による損耗について特約により入居者に原状回復があるかどうかの2点です。
具体的なケースとして、10年以上の長期間住み続けた賃貸物件において、内装の破損やカビの発生などが見られた事案について、経過年数を考慮して原状回復義務はないとの判断がなされています。
また、ペットを飼っていた賃貸物件では、消毒のためのクリーニング費用を入居者の負担にするとの判断が下されたことがあります。

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賃貸物件の原状回復で経年劣化と認められないケース

室内に汚れや破損があった場合、通常の使用にともなう経年劣化であれば、入居者が修繕費用を支払う義務はありません。
しかし、経年劣化と認められない場合、入居者の負担で修繕をおこなうことは注意点です。

経年劣化と認められないケース①タバコのヤニ汚れ

賃貸物件の壁紙は、さまざまな理由により黄ばんだり汚れやすくなったりします。
退去時に入居者の負担で原状回復をおこなわなければならないのは、さまざまな理由のなかでもタバコのヤニが原因の汚れです。
タバコによる汚れは、日常生活のなかでやむを得ず付着してしまうと思われるかもしれませんが、そうではありません。
実は、タバコのヤニによる壁紙の汚れやにおいは、入居者の故意または管理不足による特別損耗に該当します。
特別損耗は入居者の負担で原状回復が必要になるので、タバコのヤニによる汚れが広範囲であるなど、場合によっては高額な費用を請求されることがあります。

経年劣化と認められないケース②カビの発生

賃貸物件でカビが発生するのは、通常の使用で避けられないものではなく、入居者の不注意によるものと考えるのが一般的です。
とくに、トイレ・浴室など湿気がたまりやすい場所に発生したカビは、入居者が掃除をしなかったり、換気をおこたったりした結果生じるものです。
カビは自然発生するものではありますが、カビが発生するまでの行為については、入居者に責任があります。
したがって、退去時にトイレ内・浴槽などにカビが発生している場合は、入居者が原状回復費用を負担することになります。

経年劣化と認められないケース③故意にできた傷

経年劣化と認められず、入居者に原状回復義務が発生するのが、故意にできた傷です。
故意にできた傷がどのようなものか想像しにくいかもしれませんが、具体的にはさまざまなケースが想定されます。
まず、壁の下地を貫通するほどの釘穴は、入居者の負担で原状回復が必要です。
棚の設置など生活のために必要な釘穴であっても、修繕が必要な場合には入居者が費用を支払います。
また、壁を殴るなどしてできた穴は、故意にできた傷に該当します。
とくに、イライラして壁を強く押してしまった場合などであれば、自分に責任があることは納得できるでしょう。
さらに、収納家具・電化製品など重いものを移動するにあたりフローリングに付いた傷も、入居者に原状回復義務があります。

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賃貸物件でフローリングの原状回復にかかる費用相場

フローリングに傷が付いた場合、その理由によっては入居者が原状回復費用を負担することがあります。
原状回復にかかる費用をどのように支払うのかとともに、フローリング張り替えにかかる費用相場・傷補修にかかる費用相場を見てみましょう。

原状回復にかかる費用はどのように支払う？

賃貸物件に入居するタイミングで、家賃の1～2か月分ほどに相当する金額を敷金として、大家さんに預けることがあります。
この敷金は、家賃滞納などが発生した場合に備える保証金です。
ただし、家賃の滞納がなければ敷金が全額戻ってくるわけではなく、原状回復費用を差し引いた金額が戻ってくることが注意点です。
フローリング・壁紙など、入居者負担で原状回復をするところがある場合、その費用はまず敷金から差し引かれます。
敷金が工事費用に満たない場合は、敷金が戻ってこないだけでなく、追加で費用請求されることに注意しましょう。

フローリングの張り替えにかかる費用相場

6畳の部屋でフローリングを張り替える場合、費用相場は11万5,000円～16万5,000円ほどです。
ただし、交換の必要があるのが、防音性能を持たせたフローリング・無垢材など高品質なフローリングであれば、15万円～22万円ほどが費用相場となります。
また、当然ながら、フローリングの張り替え費用は部屋の広さによって違います。
コンパクトな4.5畳の部屋で一般的なフローリングを張り替えるなら、8万円～11万6,000円が費用相場です。
広めの8畳の部屋におけるフローリング張り替え費用は、一般的なフローリング材で15万円～21万5,000円が相場となります。

フローリングの傷補修にかかる費用相場

部屋全体のフローリング張り替えではなく、傷の補修で済む場合、費用相場は2万円～5万円です。
一般的な傷の補修は、今あるフローリングの上に、新しいフローリングを重ねておこないます。
ホームセンターなどでフローリングの傷補修キットが売られていますが、賃貸物件で原状回復のためにこうしたアイテムを使うことはやめましょう。
傷の補修方法は自己判断できるものではなく、大家さんなど本来の持ち主が判断するものです。
賃貸物件では、自分でフローリングの補修ができないのはもちろんのこと、一部重ね張りによる傷の補修がしにくいことに注意しましょう。
重ね張りをおこなうと色むらが発生してしまう場合、次の入居者が決まりにくくなるため、傷が一部分のみであっても部屋全体の張り替えとなることがあります。

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まとめ

賃貸物件の原状回復義務とは、入居者の故意や通常の使用を超える劣化・破損について、入居者の責任で退去時に元に戻すことを意味します。
経年劣化は入居者の責任ではないものの、タバコ・カビ・故意による傷などは、入居者が原状回復費用を負担するのが一般的です。
フローリング張り替えにかかる費用相場とともに、傷の補修の費用相場もチェックしてみてください。