賃貸物件の共用部分とは？玄関ドアやベランダに関する注意点についても解説

アパートやマンションなどの集合住宅に住む場合、専用部分と共有部分の違いをしっかり把握しておくことが大切です。
専用部分と思っていた場所が実は共用部分であった場合、使用方法によってはトラブルになる可能性があります。
今回は、賃貸物件の共用部分のなかでもとくに誤解しやすい玄関ドアとベランダについて解説します。

賃貸物件の共用部分とは？

賃貸物件の共用部分と聞くと、エントランスや駐車場をイメージする方が多いかと思います。
しかし共用部分はその他にも存在し、その範囲を知っておかないとトラブルの原因となってしまいます。
共用部分とは、アパートやマンションなどの集合住宅において、複数の入居者が共同で使用する建物の一部です。
共用部分は大きく「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つに分類されます。
住民同士が気持ちよく生活できるよう、はじめに賃貸物件における共用部分の範囲を確認しておきましょう。

法定共用部分

法定共用部分とは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に基づき、建物の構造上共有せざるを得ない部分として規定されている箇所です。
具体的には、壁・柱・基礎・屋根などの主要構造物のほか、配管や電気配線といった設備、廊下や階段など建物の構造上共用される空間も含まれます。
これらの共用部分は、法律によって共有が義務づけられているため、入居者の私的な利用や管理は認められていません。
とくに通路や階段などは、消防法により「避難時の障害となる物品を置いてはならない」と定められており、私物の放置は火災予防条例に抵触する可能性があります。

管理規約で定められた場所

規約共用部分とは、法律によって定められたものではなく、マンションの管理組合が策定する管理規約に基づいて共用部分と位置づけられたエリアを指します。
代表的な例としては、管理人室、集会所、駐車場、駐輪場などが該当します。
これらの規約共用部分は専有部分に含まれず、原則としてすべての居住者が共同で利用することが可能です。
ただし誰でも自由に使える反面、個人の判断で私物を置くことは禁止されており、使用には一定のルールが存在します。
オーナーの許可なく物を置くと所有権の侵害にあたる可能性があるため、必ずルールを守って利用しましょう。

窓ガラス・玄関ドア・ベランダは共用部分

住戸に付随する窓ガラスや玄関ドア、バルコニー（ベランダ）などは、法律上は共用部分に分類されます。
ただし、これらの設備には各住戸の居住者のみが使用できる「専用使用権」が設定されており、他の居住者が自由に利用できるものではありません。
同様に、マンション1階部分に設置されている専用庭も共用部分に該当しますが、特定の住戸に専用使用権が付与されているため、使用はその住戸の居住者に限られます。
なお、これらの専用使用部分は共用部分であるにもかかわらず、日常の維持管理や軽微な補修に関する責任は使用者にあるとするケースが一般的です。
トラブルを避けるためにも、使用上のルールや責任範囲については契約前に必ず確認しておくことが大切です。

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賃貸物件の玄関ドアはどこまでか共用部分？

賃貸物件の玄関ドアは共用部分に該当しますが、他の居住者が自由に利用できるものではありません。
それでは、どこからが専有部分でどこまでが共有部分に含まれるのでしょうか。
ここからは、玄関ドアのどこまでが共用部分にあたるのか、その範囲について解説します。

玄関ドアの外側が共有区分

玄関ドアは、アパートやマンションにおける共用部分と専有部分の境界に位置するため、管理区分が曖昧になりやすい箇所です。
国土交通省が示す「マンション標準管理規約」では、ドアの錠および内装塗装部分を専有部分とするとの記載があり、原則としてドアの内側は専有部分、外側は共用部分として扱われます。
専用部分である玄関ドアの内側は居住者が自由に装飾を施せますが、共用部分として扱われるドアの外側は勝手に手を加えることができません。
実際の管理規約は物件ごとに異なる可能性があるため、修繕やカスタマイズを行う際は、事前に該当物件の規約内容を確認しておくことが重要です。

共有部分のリフォームは可能？

マンションやアパートにおける共用部分のリフォームは、原則としてオーナーまたは管理者の管理下にあり、居住者が個人の判断で改修を行うことは認められていません。
たとえ専有部分とされる室内であっても、備え付けの玄関ドアが共用部分に該当する場合、好みによるドアの交換や無断の鍵交換は基本的に禁止されています。
なお、鍵やドアノブが破損した場合は、老朽化など管理責任に起因するものであれば管理組合が対応し、通常使用による損傷であれば所有者または入居者の負担となるのが一般的です。

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賃貸物件の共用部分であるベランダに関する注意点

賃貸物件のベランダも共用部分に含まれるため、使用する際にはさまざまな点に注意が必要です。
最後に、賃貸物件の共用部分であるベランダに関する注意点を確認しておきましょう。

ベランダは居住者の専有使用が認められた共用部分

ベランダは専有部分ではなく、「専用使用が認められた共用部分」に分類されます。
そのため、居住者が日常的に使用することは可能ですが、利用には一定の制約が伴います。
火災や地震などの災害時には避難経路として機能するため、避難を妨げるような大規模な改修工事や恒久的な設備の設置は認められていません。
可動式で原状回復が容易なものであれば、植物を置くことや目隠しとしてすだれやパネル等を設置することは一般的に許容されています。
また、ベランダの床にウッドパネルや人工芝、タイルなどを敷くことも可能ですが、避難はしごや点検口などの設備が設置されている場合は、それらを塞がないように十分な配慮が必要です。

花火は禁止

多くのマンションやアパートの管理規約において、ベランダは防災上の理由から火気使用が厳しく制限されており、花火のように火を扱う行為は禁止されています。
また花火は煙や騒音を伴うため、近隣住戸への迷惑行為とみなされるリスクも高く、トラブルの原因となりかねません。
夏季に子どもがベランダで簡易プールを利用するケースもありますが、これについても注意が必要です。
プール使用に関して明確に禁止している物件は少ないものの、水はねや排水によって下階の住戸へ影響を及ぼす恐れがあります。
また、排水溝へ一度に大量の水が流れることで詰まりや漏水等の問題が発生する可能性も否定できません。
トラブルを避けるためにも、プールの利用に関しては事前に管理会社やオーナーに確認した上で実施することが望ましいでしょう。

ベランダでの喫煙は可能？

賃貸物件におけるベランダでの喫煙については、物件や管理規約によって異なるため事前に確認することが大切です。
仮に許可されている場合でも、ベランダでの喫煙は煙や匂いが問題になることも多く、過去には訴訟問題に発展したケースもあります。
近隣住民とのトラブルを避けるためにも、賃貸物件のベランダでの喫煙はできるだけ避けたほうが良いといえます。

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まとめ

共用部分には「法定共用部分」と「規約共用部分」があり、どちらも居住者が共同で使用するエリアです。
玄関ドアやベランダは、専用使用権が設定されている共用部分であり、個別の利用ルールや管理規約を遵守する必要があります。
ベランダでの喫煙やプール利用などに関しては物件の規約を確認し、可能な場合でも周囲への配慮を忘れないようにしましょう。